Du sitzt im Verkaufsbüro, siehst das Logo des Bauträgers auf den Unterlagen und gehst davon aus, dass genau diese Firma deine Immobilie baut. Ich würde an dieser Stelle eine zusätzliche Frage stellen: Wer führt den Bau tatsächlich aus?
Für mich beginnt ein guter Einkauf damit, die Menschen und Unternehmen hinter einem Angebot zu verstehen. Ein professioneller Vertrieb kann ein Bauprojekt vermarkten, ohne selbst Bauarbeiter oder Baugeräte zu beschäftigen. Wenn du nur den letzten Verkaufspreis kennst, bleiben die Vergütungen der Zwischenstufen leicht unsichtbar. Ich zeige dir, wie diese Struktur den Preis beeinflussen kann und weshalb wir mit dem RedBird Investors Club direkt bei der Beschaffung ansetzen.
Baufirma, Entwickler und Makler: drei unterschiedliche Aufgaben
Wenn ich hier von der Baufirma spreche, meine ich das Unternehmen, das die Bauarbeiten tatsächlich ausführt. Der Entwickler organisiert und vermarktet das Projekt; ein Makler oder Vertrieb vermittelt den Verkauf an den Käufer. Diese Aufgaben können in einer Firmengruppe zusammenliegen oder auf mehrere Unternehmen verteilt sein.
Aus Österreich kenne ich Bauträger mit Grundstück, Planung und Bauabwicklung unter einem gemeinsamen Dach. Dieses Bild lässt sich nicht ungeprüft auf ein Angebot in Nordzypern übertragen. Ein großes Logo auf dem Bauschild oder eine hochwertige Broschüre sagt zunächst wenig darüber aus, welche Firma auf der Baustelle arbeitet.
Im Juni 2026 habe ich den Anteil der vor allem als Marketing- und Vertriebsfirmen auftretenden Bauträger auf rund 90 Prozent eingeschätzt. Das ist meine Markteinschätzung, keine amtliche Erhebung. Für deinen Kauf zählt die konkrete Rollenverteilung: Wer verkauft, wer baut und wer schuldet dir die vereinbarte Leistung?
Warum die Referenzen des ausführenden Unternehmens wichtig sind, vertiefe ich im Beitrag zur Prüfung der Bauqualität in Nordzypern.
Wie aus Baukosten ein deutlich höherer Verkaufspreis werden kann
Jede Stufe zwischen Baufirma und Käufer hat eigene Aufgaben und verlangt dafür eine Vergütung. Das kann Planung, Organisation, Marketing oder Vermittlung betreffen. Ich möchte deshalb wissen, welche Leistung mit welchem Preis bezahlt wird. Eine zusätzliche Marge verschwindet wirtschaftlich nicht dadurch, dass sie im Kaufpreis enthalten ist.
„Jeder, der zwischen dir und der Baufirma sitzt, will am Ende auch was verdienen.“
Zur Veranschaulichung habe ich im Video vom 11. Juni 2026 mit Herstellungskosten von 100.000 Euro gerechnet. Für Bauträger in Österreich habe ich eine Marge von 20 bis 25 Prozent aus meiner Erfahrung gegenübergestellt; bei den beschriebenen Marketing- und Vertriebsstrukturen in Nordzypern nannte ich Aufschläge von 75 bis 100 Prozent. Hinzu kamen im Beispiel 15 bis 25 Prozent Maklervergütung.
| Stufe im vereinfachten Beispiel | Betrag | Einordnung |
|---|---|---|
| Baufirma | 100.000 Euro | Angenommene Herstellungskosten als Ausgangspunkt. |
| Entwickler | 175.000 Euro | Beispiel mit 75 Prozent Aufschlag auf den Ausgangsbetrag. |
| Verkauf über den Makler | rund 200.000 Euro | Gerundeter Zwischenwert einschließlich Vermittlung im Video. |
| Käufer insgesamt | rund 230.000 Euro | Im Video mit zusätzlich pauschal 15 Prozent Steuern gerechnet. |
- Betrag
- 100.000 Euro
- Einordnung
- Angenommene Herstellungskosten als Ausgangspunkt.
- Betrag
- 175.000 Euro
- Einordnung
- Beispiel mit 75 Prozent Aufschlag auf den Ausgangsbetrag.
- Betrag
- rund 200.000 Euro
- Einordnung
- Gerundeter Zwischenwert einschließlich Vermittlung im Video.
- Betrag
- rund 230.000 Euro
- Einordnung
- Im Video mit zusätzlich pauschal 15 Prozent Steuern gerechnet.
Diese Zahlen sind ein vereinfachtes Rechenbeispiel aus dem damaligen Video und keine allgemeine Preisliste. Die Spannen für Entwickler und Makler werden darin nicht als vollständige Kalkulation eines bestimmten Vertrags aufgeschlüsselt. Die pauschalen 15 Prozent sind eine Annahme dieses Beispiels, keine aktuelle Steuerberechnung für deinen Erwerb.
Herstellungskosten und Marktwert sind außerdem verschiedene Größen. Was eine konkrete Immobilie wert ist und welche Erwerbskosten anfallen, lässt sich aus den Baukosten allein nicht ableiten. Die aktuelle Einordnung zu Erwerbsregeln und Grundbuchgebühren findest du im Beitrag zu den Änderungen beim Immobilienkauf in Nordzypern; deinen konkreten Fall solltest du unabhängig prüfen lassen.
Warum ein einzelner Käufer nicht automatisch den Baufirmenpreis bekommt
Der direkte Zugang zur Baufirma ist für einen Käufer einer einzelnen Wohnung nicht selbstverständlich. In der von mir beschriebenen Konstellation verhandelt die Baufirma über ein Volumen von mehreren Millionen Euro. Eine einzelne Einheit hat dort eine andere Verhandlungsposition als eine gebündelte Nachfrage.
Genau deshalb haben wir den RedBird Investors Club als Einkaufsgemeinschaft gegründet. Wir bündeln Nachfrage und Einkaufsvolumen aus mehreren Communities, um direkt mit Baufirmen zu verhandeln und die im Beispiel beschriebenen Entwickler- und Maklerstufen zu vermeiden. Im Juni-Video bezifferte ich das bis dahin investierte Volumen auf über 100 Millionen Euro.
RedBird nimmt keine Maklerprovision. Unsere eigene Leistung wird über ein transparentes Honorar vergütet, das in einer vollständigen Angebotsrechnung sichtbar sein muss. Provisionsfrei bedeutet also nicht, dass jede Unterstützung kostenlos ist. Wie wir den Einkauf organisieren, erläutert der Beitrag zur RedBird Einkaufsgemeinschaft.
274.800 oder 124.495 Euro: den Vergleich richtig lesen
Im zweiten Vergleich des Videos stehen für denselben dargestellten Kauf 274.800 Euro über den Makler einem Preis von 124.495 Euro über den direkten RedBird-Einkauf gegenüber. Das RedBird-Honorar ist in der zweiten Summe laut Video bereits enthalten. Die rechnerische Differenz beträgt 150.305 Euro.
| Einkaufsweg im Video | Betrag |
|---|---|
| Über den Makler | 274.800 Euro |
| Über RedBird, Honorar enthalten | 124.495 Euro |
| Rechnerische Differenz | 150.305 Euro |
Dieser konkrete Vergleich und das vereinfachte 100.000-Euro-Modell sind zwei getrennte Darstellungen. Die genannten Zahlen enthalten keine vollständige Überleitung zwischen ihren einzelnen Positionen. Die Gegenüberstellung ist daher kein heutiges Angebot und keine Zusage, dass jedes Objekt denselben Preisvorteil bietet.
Mein Ziel ist, durch den gemeinsamen Einkauf deutlich bessere Konditionen zu erreichen. Für deine Entscheidung sollten jedoch dieselbe Einheit, derselbe Leistungsumfang, die Zahlungsbedingungen, alle Honorare und Erwerbskosten verglichen werden. Ein Vorteil gegenüber einem Vertriebspreis ist nicht automatisch ein Nachweis für den Marktwert. Dazu gehören passende Vergleichsobjekte und nachvollziehbare Unterlagen. Der Beitrag über zu hohe Immobilienpreise und die Folgen für die Rendite vertieft diesen Zusammenhang.
Diese Fragen würde ich vor der Reservierung klären
- Welche Firma verkauft mir die Einheit, und welche Firma führt den Bau tatsächlich aus?
- Welche Referenzgebäude kann ich der ausführenden Baufirma zuordnen?
- Welche Entwickler- und Vermittlungsvergütungen sind im Preis enthalten?
- Wie hoch ist der Gesamtbetrag einschließlich Honorar und aller für meinen Kauf anfallenden Nebenkosten?
- Vergleiche ich dieselbe Einheit, Ausstattung und Zahlungsweise oder zwei unterschiedliche Angebote?
- Welche Unterlagen und unabhängigen Prüfungen brauche ich vor einer Bindung?
Die Preisprüfung gehört vor die Reservierung. Auch ein günstigerer Einkauf beantwortet nicht automatisch die Fragen zu Eigentum, Bauausführung und Vertrag. Meine Übersicht über sieben Fehler beim Immobilienkauf in Nordzypern verbindet diese Prüfbereiche.
Vom Video-Beispiel zur konkreten Angebotsrechnung
Ich möchte, dass du den Einkauf verstehst, bevor du dich entscheidest. Im kostenfreien Erstgespräch können wir deine Ziele und die für dich passende Einkaufsstruktur besprechen. Für eine Entscheidung brauchst du anschließend ein konkretes Angebot mit nachvollziehbaren Beträgen und Leistungen.
Der am Ende des Juni-Videos genannte Vorteil von 1.000 Euro ist eine damalige Aktionsangabe. Ob und unter welchen Bedingungen ein solcher Vorteil heute gilt, muss im aktuellen Angebot bestätigt werden. Gleiches gilt für Preise, verfügbare Einheiten und die Zusammensetzung des Honorars.
Häufige Fragen
Ist der Bauträger in Nordzypern immer die ausführende Baufirma?
Nein. Ein als Bauträger auftretendes Unternehmen kann ein Projekt entwickeln und vermarkten, während eine andere Firma den Bau ausführt. Kläre deshalb für das konkrete Angebot, wer Verkäufer, Entwickler und ausführendes Bauunternehmen ist.
Warum kann ein Direktkauf beim Bauträger trotzdem teuer sein?
Ein direkter Vertrag mit dem Entwickler beseitigt dessen eigene Marge nicht. Auch ohne eine gesonderte Maklerrechnung können Vertriebsvergütungen im Kaufpreis stecken. Entscheidend ist der gesamte Preis für dieselbe Einheit und denselben Leistungsumfang.
Wie hoch sind Maklerprovisionen in Nordzypern?
Im Video vom 11. Juni 2026 nennt Mario für die beschriebenen Vertriebsstrukturen 15 bis 25 Prozent. Das ist keine allgemeingültige Gebühr für jeden Kauf. Wer welche Vergütung erhält und wie sie im Angebot berücksichtigt ist, muss beim konkreten Geschäft geklärt werden.
Was bedeutet provisionsfreier Immobilienkauf bei RedBird?
RedBird ist eine Einkaufsgemeinschaft und nimmt keine Maklerprovision. Die eigene Leistung wird über ein offengelegtes Honorar vergütet. Im Preisvergleich des Juni-Videos ist dieses Honorar im genannten RedBird-Betrag bereits enthalten.
Kann ich mit RedBird immer 150.000 Euro sparen?
Die Differenz von 150.305 Euro gehört zum konkreten Vergleich im Juni-Video. Sie lässt sich nicht auf jede Immobilie übertragen. Maßgeblich sind ein aktuelles Angebot, dieselbe Einheit, vergleichbare Leistungen und alle Kosten.
Sind die im Video genannten 15 Prozent Steuern die heutigen Kaufnebenkosten?
Die 15 Prozent sind eine pauschale Annahme des vereinfachten Rechenbeispiels. Daraus ergibt sich keine aktuelle Steuer- oder Nebenkostenberechnung für deinen Kauf. Erwerbsfall, Vertragsgestaltung und anwendbare Regeln müssen separat geprüft werden.
